欠陥調査とは

物件を探していると周囲の相場に比べて安い場合、まずは何か問題がないかを怪しむ必要があります。前述した通り、中古住宅の値段はそのほとんどが土地の価値によって決まりますので、何か問題が無い限り、格安にはならないのです。


a.事件や事故
事件や事故とは、｢この家で殺人事件が起きた｣｢この家で誰かが自殺した｣という類のものです。そのような状態であっても平気だという方ならいいのですが、たいていの方は気味が悪く思われます。

このような情報は、近隣の方に聞く事が一番でしょう。礼儀正しく訪問すれば、意外と教えてもらえるものですので、購入前に一度は聞いておきたいものです。

b.権利関係やトラブル
物件が相場よりも安価である場合、権利関係や近隣とのトラブルがある可能性があります。｢建物の劣化｣や｢周辺環境の悪さ｣などは見学すれば発見できるものですが、権利関係の問題は物件を見学しただけでは分かりません。

権利関係やトラブルは下記のようなものが考えられますが、法務局に行って登記簿謄本（土地・建物）。をチェックするのはもちろんのこと、近隣への聞き込みも忘れないようにしましょう。


・所有者と売主が違う！！

・所有者が複数存在する！！

・相続のトラブルの真っ最中！！

・物件に売主以外の人（いわゆる占有屋）が住んでいる！！

・隣家との敷地境界線で揉めている！！

・今の所有者が公共料金を滞納している！！


不動産の登記簿謄本には土地・建物の２種類があり、それぞれ「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」という欄があります。

土地の「表題部」は、「所在」「地目」「地積（面積）」等、建物の「表題部」には「所在」「家屋番号」「建物の種類」「建物の構造」「床面積」等が記載されています。何れも、広告や重要事項説明書の内容と相異がないかを確認する必要があります。


権利部（甲区）は、その物件の所有者に関する権利、権利の変遷の履歴が分かります。甲区では「現在の所有者が本当に売主であるか」「複数の所有者がいないか」「仮差押えなどの登記がされていないか」をチェックするようにしましょう。

権利部（乙区）は、所有権以外の権利関係、具体的には「抵当権」や「根抵当権」などが記載されています。中古住宅では住宅ローンの担保として「抵当権」が設定されている場合が多いので、このような場合は、「引き渡しまでに抵当権を抹消する」という一文を売買契約書に入れる必要があります。

また、「賃借権」のような権利がついている場合にも、注意が必要となります。

最後に、登記簿謄本の一番下を見てください。ここには、この登記簿が「いつの時点」でのものかを示すために、日付が打ってあります。その日付があまりにも古いものであれば、最新のものを取り寄せ、確認する必要があります。

 c.物件環境の問題
物件環境の問題とは、｢物件が高圧線の下にある｣「近くに高層マンションが建つ」「幹線道路沿いで夜中もうるさい」「電車が近くを走っていて、家が揺れる」「ゴミ処理場の近くで異臭がする」等の問題のことです。

このような問題に関しても、近隣からの情報収集が一番有効ですので、購入前には聞き込みをするようにしましょう。


d.欠陥住宅
｢建物が沈下している｣｢雨漏れがある｣｢シロアリやカビが発生している｣という類のもの。詳細なチェック方法は後述しますが、少なくとも事前に建物調査などを行い、大きな欠陥が存在しないかを確認する必要があります。

建物の欠陥調査は、その対象によって様々である。

①新築工事中の欠陥調査
　状況にもよるが、家を建てているあいだに行う調査である。
　基本的には建築工事の期間は、工事監理者と呼ばれる者が責任を持って
　設計図書通りの工事に　なっているかを確認する事が必要であるが、
　ほとんどその状況が機能していない場合が多く、
　そのため、工事の是非を確認するものが居ない状態となる。
　これを防ぐために第三者の欠陥調査を入れることが一般的である。


②新築物件（建売）の欠陥調査
　既に、建物が建った状態で販売だけされている物件の欠陥調査。
　これは、建物を購入する前に第三者に欠陥調査を依頼することが一般的。
　物件を購入前に、その建物が安心して住めるものかどうかを調査する。

③中古物件の欠陥調査
　新築物件の欠陥調査と同じで、購入前に欠陥の調査をする事が一般的。
　ただし、中古物件の場合は建てた時期により、建築基準法が異なり、昔の建物であるほど
　基準が甘く、欠陥である可能性が高い。
　目安として、平成12年の4月以降に立てられた住宅を探すと比較的状態の良いものが
　購入できる事もある。

いずれにせよ、本当の良し悪しはプロが見なければ分からない場合が多い。
特に、建物の性能に関わる、構造や断熱などと言った部分は素人ではその良し悪しがほとんど
判断できないと思われる。
是非とも、プロの目に任せるべきである。

建物の購入者には、疑う権利があります。

欠陥とならないようしっかりと設計がなされているのか。
しっかりとした部材を使って、構造的な欠陥を生まない建物になっているのか。
知識を持った人間が現場の監理をしているのか。
そして、入居したあともしっかりとした保証がついているのか。

疑い出すときりがないですが、大きな買い物なので、不安になることも多いと思います。
住んで数年で雨漏りが発生した、家が傾いた、クロスが切れてリフォームが必要などそういった問題が出ないようしっかりと確認したいものです。

ただ、すでに内装まで工事が終了した建物の場合は、構造の欠陥や防火の欠陥、防水の欠陥、断熱の欠陥などすぐにみてわかるものではありません。
また、見える部分であったとしても知識がないと、施工者に対して対応を求めていくことは難しいでしょう。
大きな買い物で、失敗すると後悔するだけでは済まない場合があります。

そうならないために、専門的な目で判断できる第三者の調査をお勧めします。